Waldbewertung

Was versteht man unter Waldbewertung?

Was versteht man unter Waldbewertung? Die Waldbewertung befasst sich mit der Ermittlung von Waldwerten verschiedenster Art. Das Bewertungsobjekt ist in der Regel der forstwirtschaftlich genutzte oder nutzbare Wald inklusive Boden in Größen von wenigen 1.000 m² bis weit über 100 ha. Vorrangig geht es dabei um die Erstellung von Verkehrswertgutachten für den An- und Verkauf. Handelt es sich dabei um Grundstücksgeschäfte aus öffentlich-rechtlichem Anlass, z. B. weil Wald für den Bau einer Umgehungsstraße weichen muss, spricht man vom Entschädigungswert, der zu bestimmen ist. Eher selten ist der Schadenersatzfall, das heißt, wenn ein Waldbestand rechtswidrig genutzt oder beschädigt wurde.

FAQ zur Waldbewertung

Wie sieht es mit der Waldbewertung bei den Nds. Landesforsten aus?

Der Geschäftsbereich Waldbewertung ist bei den Nds. Landesforsten zentralisiert und in der Betriebsleitung in Braunschweig angesiedelt. Hier erfolgen die Waldwertberechnungen, die Weiterentwicklung der Bewertungsverfahren, die Mitarbeit in verschiedensten Arbeitskreisen und die fachliche Beratung Dritter. Die Forstämter sind für die Waldbewertung für eigene Zwecke im Rahmen festgelegter Wertgrenzen zuständig.

Die Nds. Landesforsten benötigen Waldwertermittlungen vorrangig für eigene Grundstücksgeschäfte und haben so neben dem Bewertungs-Know-how auch die erforderliche landesweite Marktkenntnis aus einem jährlichen Flächenumsatz unterschiedlichster Einzelobjekte.

Welche Aspekte und Methoden werden bei der Waldbewertung berücksichtigt?

Bei der Verkehrswertermittlung wird -vereinfacht dargestellt-aus dem Boden- und dem Bestandeswert nach dem Alterswertfaktorenverfahren unter Berücksichtigung objektspezifischer Zu- und Abschläge der Verkehrswert hergeleitet. Hierzu werden Lage, Zustand, Nutzungsmöglichkeiten, Erreichbarkeit und Befahrbarkeit der Fläche sowie Baumarten, Alter, Leistungsfähigkeit und Güte des Bestandes herangezogen bzw. eingeschätzt.

Bei Entschädigungsfällen kommen oftmals u. a. Berechnungen der Hiebsunreife, Randschäden, Restbetriebsbelastungen, Erwerbsverluste und Bodenverkehrswertminderungen hinzu. In diesem Zusammenhang muss auch die Jagdwertminderung mit ihren eigenen Verfahren, z. B. den JagdH 2001 des Bundesministeriums der Finanzen erwähnt werden.

Renditebetrachtungen spielen insbesondere bei der Anteilswertermittlung von ideellen Forstgenossenschaften eine Rolle.

Einzelbaumbewertungen nach forstlichen Gesichtspunkten z. B. auf Basis eigener Schätzwerttabellen werden in besonderen Fällen vorgenommen.

Eine sehr untergeordnete Rolle im Wald spielt dabei die Methode KOCH. Sie kann nämlich nur dann angewandt werden, wenn ein Baum unter gärtnerischen Gesichtspunkten, z. B. als Gedenkbaum, gepflanzt und erzogen wurde.

Wann ist ein Waldwertgutachten für Private sinnvoll?

Grundsätzlich immer dann, wenn man selbst keine oder nur eine ungenaue Vorstellung über den Wert des Waldes hat oder eine neutrale Einigungsgrundlage benötigt. Ab etwa 10.000 m² (1 ha) stehen die Kosten von meist zwischen 600 und 1.200 EUR für ein Waldwertgutachten im angemessenen Verhältnis zum Verkehrswert, wenn man z. B. vor der Frage steht, ob der Wald für 1,20 EUR/m² verkauft werden soll oder doch eher 1,40 EUR/m² erbringen müsste.

Im Entschädigungsfall muss in der Regel der Maßnahmenträger bzw. der Schädiger die Gutachtenkosten übernehmen.

Die Nds. Landesforsten führen Waldbewertungen als Dienstleistung für alle Waldbesitzarten durch. Die Kosten richten sich nach dem tatsächlichen Aufwand.

Welche Hilfsmittel stehen für die Waldbewertung zur Verfügung?

Das Nds. Landwirtschaftsministerium (ML) hat Richtlinien zur Waldbewertung (WBR 2020) erlassen, die zuletzt zum 1.1.2020 neu herausgeben und im Nds. Ministerialblatt Nr. 48/2019, Seite 1774 veröffentlicht wurden. Sie sind verbindlich für die Niedersächsischen Landesforsten (NLF), die Landwirtschaftskammer Niedersachsen (LWK) und das Landesamt für Steuern Niedersachsen (LStN). Darüber hinaus werden die WBR aber auch von den meisten privaten Sachverständigen in Niedersachsen verwendet, da sie den allgemein anerkannten fachlichen Standard abbilden. Ein Arbeitskreis unter der Leitung des ML, bestehend aus den NLF, der LWK, dem LStN sowie beratend der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben, Sparte Bundesforst, beschließt regelmäßig über die Aktualisierung der für die Waldbewertung zusätzlich notwendigen Basisdaten, wie z.B. Holzpreise oder Holzerntekosten. Die NLF leisten hierfür die erforderliche fachliche Zuarbeit und unterstützen andere Landesbehörden sowie Dritte bei der Anwendung der WBR.

Basis der WBR 2020 sind die ‚Richtlinien für die Ermittlung und Prüfung des Verkehrswerts von Waldfläche und für Nebenentschädigungen (WaldR) des Bundes.

Die NLF stellen darüber hinaus ein Rechenprogramm – WB2020 – für die Waldwertrechnung zur Verfügung. Es besteht für Dritte die Möglichkeit, Daten berechnen zu lassen oder eine Programmlizenz zu erwerben.

Wieviel ist der Anteil an einer Forstgenossenschaft wert?

Einige Wälder sind in genossenschaftlichem Besitz, d. h. die einzelnen Eigentümer haben nur einen ideellen Anteil am Wald. Diese Waldanteile werden gelegentlich veräußert, meist vererbt und es stellt sich dann auch die Frage nach ihrem Wert. Grundsätzlich bestimmen Angebot und Nachfrage den Wert, wobei hier schon das Problem beginnt. Denn oftmals fordern die Satzungen der Forstgenossenschaften, dass der Erwerber seinen Wohnsitz im Ort haben muss, besteht ein Vorkaufsrecht seitens der Forstgenossenschaft und vereinzelt gibt es auch Besitztumsobergrenzen. Vor dem Hintergrund dieser eingeschränkten Verfüg- und Veräußerbarkeit, sowie der Vielfalt der Wälder, kann der Wert nur grob geschätzt werden. Drei Bewertungsansätze kommen dabei in Betracht:

1. Das Aufsummieren aller Vermögenswerte der Genossenschaft, wozu neben dem Waldwerten (Boden- und Bestand) z. B. auch Geldanlagen und andere Immobilien gehören. Wenn die konkreten Waldwerte nicht bekannt sind, oder nicht ermittelt werden sollen, kann hilfsweise auch der durchschnittliche Waldpreis der Region angesetzt werden. Der Sachverhalt, dass es sich nicht um unmittelbares Privateigentum mit direkter Zugriffsmöglichkeit handelt, sondern nur gemeinschaftlich darüber verfügt bzw. bewirtschaftet werden kann, erfordert einen deutlichen Abschlag vom aufsummierten Sachwert, erfahrungsgemäß etwa 50 %. Es spielt schließlich eine große Rolle, wie viele Anteile die Forstgenossenschaft insgesamt hat. Denn daraus ergibt sich, wie viel Vermögen bzw. Hektar auf einen Anteil entfallen.

2. Die Kapitalisierung der durchschnittlichen Ausschüttung je Anteil der letzten 10 Jahre. Zu berücksichtigen sind dabei ggf. auch Vergünstigungen für die Forstgenossen bei der Brennholznutzung und Rücklagen, die als nicht ausgeschüttete Erträge anzusehen sind. Wenn diese durchschnittlichen Erträge je Anteil ermittelt wurden, stellt sich die Frage nach dem Kapitalisierungszins, also welche Renditeerwartungen zugrunde gelegt werden können. Die Spanne dürfte etwa zwischen 3 und 5 % liegen, entsprechend einem Kapitalisator von 33 (3 %) bis 20 (5 %). Der jährliche Durchschnittsertrag ist dann mit dem Kapitalisator zu multiplizieren.

3. Die Ermittlung eines Waldrentierungswertes, d. h. welche Erträge künftig zu erwarten sind. Dieser Wert ist insbesondere dann von Bedeutung, wenn die bisherige Bewirtschaftung aus unterschiedlichen Gründen (Kalamitäten, ungünstige Altersklassenverteilung, aufgeschobene Nutzung) nicht nachhaltig war, d. h. eine Übernutzung oder aber Vorratsanreicherung stattgefunden hat.

Die Werte aus den drei Bewertungsansätzen sind je nach Aussagekraft zueinander zu gewichten und ergeben schließlich den geschätzten Wert je Anteil.

Aufgrund der oft gutachtlich zu treffenden Einschätzungen der verschiedenen Bewertungsparameter (z. B. Abschlag, Zins und Gewichtung) und der damit verbundenen Ergebnisbandbreite, sowie der fehlenden Vergleichspreise und -möglichkeiten, wird eine gütliche Einigung zwischen den Vertragspartnern empfohlen.

Selbstverständlich steht aber auch der Geschäftsbereich Waldbewertung für ein beratendes Gespräch oder die Erstellung einer Anteilswertschätzung zur Verfügung.

Wie wird Waldvermögen zu Bilanzierungszwecken bewertet?

Die Niedersächsischen Landesforsten bieten insbesondere den Kommunen als Dienstleistung eine Waldvermögensbewertung zu Bilanzierungszwecken an.

Das Verfahren entspricht der mehrheitlich in der Bundesrepublik von öffentlich-rechtlichen Forstverwaltungen angewendeten, in vergleichbarer Weise auch von der Niedersächsischen Landwirtschaftkammer gehandhabten Methodik, die auf die Regelungen im Handelsgesetzbuch angepasst ist.

Die Gutachtenerstellung erfolgt auf Basis der in Niedersachsen geltenden Waldbewertungsrichtlinien mit Hilfe des Waldbewertungsrechenprogramms WB2020.

Der Umfang und damit auch die Kosten des Gutachtens richten sich nach dem vereinbarten Arbeitsaufwand, mindestens jedoch 400 € zzgl. USt.

Welcher Waldwert spielt bei der Waldumwandlung eine Rolle?

Eine Waldumwandlung kann genehmigt werden, wenn sie der Allgemeinheit dient oder erhebliche wirtschaftliche Interessen des Waldbesitzers die Umwandlung erfordern. Unter Berücksichtigung von Ersatzmaßnahmen muss von der Genehmigungsbehörde abgewogen werden, ob das öffentliche Interesse an der Walderhaltung nicht überwiegt. Der Umfang der Ersatzmaßnahmen orientiert sich an der Waldqualität.

Es ist daher im Vorfeld einzuschätzen, wie wertvoll der Wald im Hinblick auf seine vielfältigen Funktionen ist und welcher Ersatzbedarf daraus resultiert.

Beim Wald wird zwischen den gleichrangigen Nutz-, Schutz- und Erholungsfunktionen unterschieden. Hinweise zu ihrer Bewertung werden im Nds. Waldgesetz (NWaldLG) selbst und den Ausführungsbestimmungen dazu gegeben. Anhand dieses Rahmens wird die Wertigkeit des Waldes hergeleitet. Je Funktion werden die Stufen von 1 (unterdurchschnittlich) bis 4 (herausragend) unterschieden und daraus ein Mittelwert gebildet. Aus der Wertigkeit des Waldes und möglichen Zuschlagsgründen bei Sondersituationen resultiert die Kompensationshöhe.

Wo erhalten Sie die Waldbewertungsrichtlinien?

Die Dateien können unter „Downloads Waldbewertung“ einzeln aufgerufen werden. Wo es uns sinnvoll erscheint, sind Dateien für das Herunterladen auch zusammengefasst.

Die Waldbewertungsrichtlinien sind als pdf-Datei formatiert.